Lohnt sich die KfW-Förderung für den Neubau?
Beim Bau eines Eigenheims stellt sich oft die Frage, wie die Finanzierung am besten gestaltet werden kann. Eine Möglichkeit, die für viele Bauherren attraktiv erscheint, ist die KfW-Förderung. In diesem Artikel beleuchten wir, ob sich die KfW-Förderung für den Neubau wirklich lohnt, und stellen einen Vergleich zwischen einer Finanzierung ausschließlich über den freien Markt und einer Finanzierung mit einem KfW-Darlehen an.
Aktuelle Marktsituation
Derzeit liegt der Zins für Baudarlehen auf dem freien Markt bei etwa 3,5% für eine Zinsbindung von 10 Jahren. Für längere Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren steigt der Zinssatz entsprechend leicht an. Im Gegensatz dazu bietet die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) für den klimafreundlichen Neubau Darlehen zu einem günstigeren Zinssatz von 2,49% an. Dies ist günstiger als der aktuelle Marktzins, aber nicht mehr so gut wie vor einigen Jahren, als der Zins für manche KfW-Darlehen teils sehr nahe bei der 0%-Marke lag. Mit dem steigenden Marktzins und Änderungen an den Förderprogrammen ist der KfW-Zins nun auf einem höheren Level.
Beispielrechnung: Finanzierung eines Hauses im Wert von 600.000 EUR
Annahmen:
- Gesamtkosten des Hauses: 600.000 EUR
- Eigenkapital: 20% (120.000 EUR)
- Finanzierungsbedarf: 480.000 EUR
- Annuitätendarlehen mit anfänglich 2% Tilgung
- Laufzeit der Kredite: 10 Jahre
- Zinsbindung: 10 Jahre
Finanzierung ausschließlich über den freien Markt (klassisches Bankdarlehen):
- Höhe Bankdarlehen: 480.000
- Zinssatz: 3,5%
- Anfangstilgung p.a.: 2,0%
- Monatliche Rate: 2.200 EUR
- Zinskosten über 10 Jahre: 149.254 EUR
- Restschuld nach 10 Jahren: 365.254 EUR
Finanzierung über Bankdarlehen und KfW-Darlehen:
- Höhe Bankdarlehen: 380.000 EUR
- Zinssatz: 3,5%
- Anfangstilgung p.a.: 2,0%
- Monatliche Rate: 1.742 EUR
- Zinskosten über 10 Jahre: 118.159 EUR
- Restschuld nach 10 Jahren: 289.159 EUR
- Höhe KfW Darlehen: 100.000 EUR
- Zinssatz: 2,49%
- Anfangstilgung p.a.: 2,0%
- Monatliche Rate: 374 EUR
- Zinskosten über 10 Jahre: 22.216 EUR
- Restschuld nach 10 Jahren: 77.316 EUR
- Gesamthöhe Darlehen (Bank und KfW): 480.000 EUR
- Monatliche Rate gesamt: 2.116 EUR
- Zinskosten über 10 Jahre gesamt: 140.375
- Restschuld nach 10 Jahren gesamt: 366.475 EUR
Vergleich und Analyse
Unterschiede zwischen beiden Finanzierungsvarianten
Die Finanzierung mit dem KfW-Darlehen senkt die Zinsbelastung im Vergleich zur reinen Marktfinanzierung. Die monatliche Rate ist bei der Kombination von KfW-Darlehen und freiem Markt etwas geringer. Nach 10 Jahren liegt die Restschuld bei der Finanzierung mit KfW-Darlehen insgesamt bei 366.475 EUR, während sie bei einer reinen Marktfinanzierung bei 365.254 EUR liegt. Dies bedeutet eine nur vergleichsweise geringe Differenz bei der Restschuld. Die Zinskosten über 10 Jahre sind bei der Finanzierung mit KfW-Darlehen um knapp 9.000 EUR niedriger als bei der reinen Marktfinanzierung.
Risiko der Anschlussfinanzierung
Ein wichtiger Aspekt, der bei der Entscheidung berücksichtigt werden sollte, ist das Risiko der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Wenn der Marktzinssatz steigt, entsteht bei der Anschlussfinanzierung eine höhere Zinsbelastung.
Fazit und Möglichkeiten für Bauherren
Die KfW-Förderung bietet durch den günstigeren Zinssatz eine Möglichkeit, die Zinskosten zu senken.
Da bei der KfW der günstigste Zinssatz meist nur mit 10 Jahren Zinsbindung zu bekommen ist, könnte eine gute Strategie für Bauherren sein, die Zinsbindung beim klassischen Bankdarlehen für 15 oder sogar 20 Jahre zu vereinbaren. Gleichzeitig vereinbart man den günstigen KfW-Kredit mit 10 Jahren Zinsbindung.
So sichert man auf der einen Seite für den größeren Teil seiner Finanzierung den Zins für eine lange Zeit ab und senkt andererseits durch den günstigen KfW-Zins seine durchschnittliche Belastung. So ist man ohne größeres Risiko für alle Entwicklungen gewappnet: Ist der Marktzins nach 10 Jahren höher als heute, so ist man für den größeren Teil seiner Finanzierung abgesichert. Befindet sich der Zins nach 10 Jahren auf einem niedrigeren Niveau, kann man für die Restschuld aus dem KfW-Darlehen gegebenenfalls eine günstigere Anschlussfinanzierung abschließen und so seine Belastung senken.
Letztlich muss aber jeder Bauherr selbst entscheiden, wie er zum einen die künftige Zinsentwicklung einschätzt, aber vor allem, wie wichtig ihm Planungssicherheit und Risikoabsicherung sind. Wie immer bedeutet eine flexible und gegebenenfalls günstigere Lösung auch ein höheres Risiko.
